Esse filme todo mundo já viu: crise econômica, o dólar sobe, aumenta a desconfiança, cresce o desemprego, cai a renda e o consumo. E o aluguel? Esse sempre sobe. Às vezes até dispara.

O que à primeira vista pode ser bom para os proprietários acaba se tornando um cenário traiçoeiro. Isso porque muitos potenciais locatários acabam desistindo de fechar contratos, pressionados pela alta dos preços e pela insegurança do cenário econômico. Em pouco tempo, o que parecia uma oportunidade de rentabilizar ainda mais o imóvel vira dor de cabeça causada pela alta vacância. E os ativos que deveriam gerar renda passam a acumular despesas de condomínio e IPTU.

Com esse problema em mente, um grupo de pesquisadores da Fundação Getúlio Vargas (FGV) dedicou-se a criar uma maneira de ancorar os reajustes de aluguel na realidade, criando o Índice de Reajuste de Aluguéis (IVAR). 

Em vez de considerar a inflação ou valores anunciados, o índice utiliza uma amostragem de contratos existentes sob sigilo para servir como base de dados. Com isso, é possível verificar a duração da renegociação e os valores colocados em prática, propondo novos parâmetros para a calibragem de preços. 

A meta da FGV é que cada cidade brasileira conte com sua própria base de dados para que o IVAR possa refletir o cenário local. Para se ter uma ideia, enquanto o IVAR oscilou negativamente em 2021 (-0,61%), o IGP-M chegou a 17,78% de alta. O novo índice pode ser usado inclusive para impactar as variações do IPCA e INPC: se tivesse sido incluído no cálculo dessas taxas no ano passado, elas teriam ficado 0,3 ponto abaixo do resultado. 

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O próximo passo dos pesquisadores é encontrar uma fórmula para equacionar o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). Trata-se de uma métrica que acompanha os preços de materiais, equipamentos, serviços e mão de obra. A partir dela, é calculado o reajuste das parcelas de imóveis adquiridos na planta e pagos às incorporadoras.

Mesmo para empresas de locação que operam com pacotes fechados, como a Yuca, o índice é uma bem-vinda novidade para trazer mais transparência ao mercado imobiliário. É também uma forma de reduzir a vacância e ampliar as boas ofertas disponíveis a partir de preços que funcionem para investidores, proprietários e locatários.