O que esperar dos investimentos imobiliários neste finzinho de 2022?

Juros altos, inflação e insegurança vêm se traduzindo em redução da demanda na compra de imóveis, que por sua vez desacelera novos lançamentos, pressionando os preços para cima. Mas quem pensa que comprar imóvel na planta é o melhor caminho para a rentabilidade deve repensar essa opção. Um imóvel novo pode se mostrar gato por lebre, com custos repassados e risco de atrasos na entrega, colocando a locação como melhor alternativa.

Sob vários aspectos, o Brasil vem revivendo o contexto econômico do final da década passada: juros altos, inflação e insegurança por parte dos consumidores em se comprometerem com dívidas de longo prazo. No universo dos imóveis, isso se traduz em redução de demanda por compra, que por sua vez desacelera novos lançamentos, pressionando os preços dos imóveis existentes para cima.

Dados do primeiro trimestre deste ano atestam essa movimentação, com crescimento de 3,38% no valor médio do metro quadrado na cidade de São Paulo na comparação com o mesmo período do ano passado. A alta também pode ser verificada em relação ao último trimestre de 2021, chegando a 1,69%. Em média, o metro quadrado paulistano fica em R$ 6.646, com variações conforme o bairro e as características de cada imóvel.

A valorização vem na esteira da alta de preços observada durante a pandemia. Entre setembro de 2020 e setembro de 2021, a subida de preços chegou a 12,5% na média nacional. Em São Paulo, foram registrados 19,3% de alta, o que representa um ganho patrimonial de R$ 1,5 trilhão, de acordo com o indicador IGMI-R (Índice Geral de Preços do Mercado Imobiliário Residencial) da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

A aposta em imóveis semi novos

Quem pensa que comprar imóvel na planta é o melhor caminho para quem busca rentabilidade deve repensar essa opção. A morosidade das obras, que levam de dois a três anos até a entrega das chaves, e a escassez de materiais e equipamentos vêm aumentando custos e prazos prometidos pelas incorporadoras. A guerra na Ucrânia tem sido desafiadora para o setor por comprometer tanto o preço dos insumos quanto a logística global de matérias-primas, como tubos e estruturas de aço e ferro, essenciais em qualquer canteiro de obras.

Não à toa que, em junho deste ano, o INCC-DI (Índice Nacional de Custo da Construção – Disponibilidade Interna), divulgado pela Fundação Getúlio Vargas, atingiu o maior patamar desde o início do Plano Real, com 32,92% no acumulado dos 12 meses anteriores. E o INCC-DI completo, registro dos preços de mão de obra e serviços, cresceu 17,34%, mais que o dobro da inflação registrada no mesmo período, de 8,35%.

Importante lembrar que, na contratação de imóvel na planta, os valores pagos à incorporadora pelo cliente final são reajustados justamente pelo INCC. Ou seja, a suposta rentabilidade de um imóvel novo pode se mostrar gato por lebre, com custos repassados nos preços ameaçando a previsão de ganhos e potencial risco de atrasos no cronograma de entrega.

Além da previsibilidade e segurança, outro ponto a favor dos imóveis semi novos é que, do ponto de vista do mercado, um apartamento recém-finalizado e um com até 20 anos de idade não apresentam diferenças de performance significativas. Tanto um quanto o outro apresentam um valor de metro quadrado 16% superior ao de apartamentos mais antigos. Quando comparados com unidades remanescentes dos anos 1960, a diferença chega a 31%, devido aos custos de manutenção.

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