No Brasil, o período de uso de um imóvel determina o seu modelo de operação e também os potenciais retornos que o investidor imobiliário pode obter. A Lei do Inquilinato, que dá as diretrizes de cada um desses formatos, permite tanto alugar por média ou longa duração. Enquanto na primeira modalidade o locatário permanece no imóvel de 1 a 12 meses (short e mid term rental), na segunda ele pode utilizar por até 30 meses (long term rental), configurando uma locação residencial típica.

Mas, do ponto de vista do investidor, qual desses formatos vale mais a pena? Dá para obter uma rentabilidade atrativa no aluguel de longo prazo? A consultoria RExperts fez as contas e compartilhou a conclusão no último relatório realizado em parceria com a Yuca. 

Investimento x retorno

Considerando que o investidor terá primeiro de comprar o imóvel para alugá-lo em seguida, ele terá de arcar com algumas despesas antes de começar a obter retorno. Os gastos incluem pagamento de ITBI (imposto sobre transmissão de bens imóveis) de 3% sobre o valor do imóvel, custo da escritura e da obtenção de certidões e assessoria jurídica. Considerando o caso de um apartamento de 30 metros quadrados em Pinheiros que seja adquirido por R$501.500, seu custo total inicial será de R$541.154,80.

Para estimar o retorno, é preciso computar o valor da corretagem, taxa de administração e taxa de vacância, o tempo em que o imóvel ficará vago entre um inquilino e outro (média de 5,1% da receita). Nesse período, o proprietário precisará absorver contas de luz, gás, IPTU e condomínio. Vale considerar ainda separar 4% da receita para modernização, manutenção e limpeza do imóvel. Como essas transações diminuem a rentabilidade, é importante ter em mente que o retorno tende a ser melhor quanto maior o tempo de ocupação. 

Rentabilidade no long stay e short stay

No long stay, nosso exemplo do apartamento em Pinheiros tem locação estimada em R$ 2.800 mensais. O retorno líquido esperado é de R$ 2.172,49, isso sem descontar o pagamento do Imposto de Renda Pessoa Física ou sobre o Lucro Presumido. Dessa forma, o yield mensal é de 0,40%, mas o yield anual chega a 4,82%. Isso explica por que no longo prazo o investidor consegue rentabilizar mais. O rendimento supera o retorno anual de aplicações como Tesouro Direto (4,20%) ou CDB (4,14%), considerando seus valores líquidos.

E se esse mesmo apartamento for locado como short stay? Nesse modelo, a conta de energia fica a cargo do proprietário, que também precisa estar preparado para o aumento dos gastos com manutenção, já que a rotatividade de locatários é maior. Na simulação, o yield mensal ficou em 0,44%, e o anual em 5,30%. O problema é que esse formato é muito mais sensível às flutuações de cenário – pense em todas variáveis econômicas que vemos oscilar no Brasil. 

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A segurança do modelo long stay

No final das contas, dependendo dos valores negociados, pode ser até que o investidor perca dinheiro operando no short stay. É a velha premissa de que, quanto maiores os riscos, maior o prêmio. Se no longo prazo o retorno é menor, mas garantido, no curto prazo pequenas mudanças de contexto podem impactar fortemente os indicadores financeiros, trazendo perdas mesmo quando o cenário parecia aparentemente seguro no início.

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