Como a Yuca equilibra o retorno a investidores e o acesso à moradia nas Operações Urbanas

O Tribunal de Contas do Município (TCM) autorizou a prefeitura a dar continuidade ao leilão de Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPAC) para da Operação Urbana Água Espraiada. Mas a fórmula ainda tem muito o que melhorar, pois a demanda por novos apartamentos supera o limite de produção. A Yuca busca balancear essa relação, garantindo o melhor retorno para as incorporadoras e atendendo à demanda reprimida com locações acessíveis.

Depois de dez anos de espera, os investidores imobiliários em busca de oportunidades na Zona Sul da capital paulista finalmente tiveram uma boa notícia: o Tribunal de Contas do Município (TCM) autorizou a prefeitura a dar continuidade ao leilão de Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPAC) para obras dentro do perímetro da Operação Urbana Água Espraiada. Isso significa que novos projetos poderão ter mais área construída em um mesmo lote em relação à limitação original, desde que sejam adquiridos CEPACs. 

Para os investidores, essa é uma boa notícia pois o leilão amplia as margens de retorno dos empreendimentos previstos. Já para o poder público, os títulos são uma oportunidade de arrecadar os valores necessários para custear obras de melhorias nas proximidades. Essas intervenções muitas vezes são capazes de transformar as dinâmicas locais, criando novas possibilidades de negócios imobiliários em um ciclo virtuoso.

Desde que a Operação Urbana Água Espraiada foi lançada, foram arrecadados R$ 3,8 bilhões com CEPACs que custearam moradias populares, obras no sistema viário, canalização de córregos, novas áreas de lazer e desapropriações nos bairros do Jabaquara, Campo Belo, Itaim Bibi, Morumbi, Vila Andrade e Santo Amaro.

O outro lado dos CEPACs

Mas a fórmula ainda tem muito o que melhorar. Isso porque os CEPACs delimitam uma quantidade de metros quadrados residenciais a serem construídos que não pode ser ultrapassada, mesmo quando a demanda por novos apartamentos supera o limite de produção. No fim das contas, o dispositivo acaba funcionando como uma trava na oferta, que dessa forma traz uma valorização tanto aos imóveis existentes quanto aos que serão lançados naquele eixo. Esse movimento reforça a rentabilidade dos empreendimentos que surgem na esteira dos leilões desses títulos, atraindo ainda mais os investidores. Por outro lado, muita gente que gostaria de residir nas imediações desiste por não conseguir arcar com o aumento de preços.

Outro problema é a morosidade do processo. A última emissão de CEPACs para a região data de 2012, o que significa que na última década diversas incorporadoras ficaram em compasso de espera, aguardando o desfecho para desenvolver seus projetos. Apesar de o pleito inicial da prefeitura ter sido de 320 mil títulos, a Corte autorizou a emissão de apenas metade deles, argumentando que já seriam suficientes para custear as obras necessárias. A expectativa é que a arrecadação com a venda do lote chegue a R$ 348 milhões. 

Em cenários como esse, a Yuca busca balancear a relação entre investidores e população. Isso porque, enquanto garante as melhores taxas de retorno para as incorporadoras, também foca na demanda reprimida oferecendo imóveis em locações acessíveis que não engessam o orçamento familiar. Dessa forma, mais pessoas podem residir nas áreas que são alvo de melhoria tanto da prefeitura quanto do mercado. A atuação da Yuca também contribui para desburocratizar e agilizar o acesso à moradia, proporcionando soluções rápidas para quem não quer esperar para viver com mais qualidade de vida nos melhores locais da cidade.

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