A Lei do Inquilinato é responsável por regular todos os contratos de locação de imóveis celebrados no Brasil. Em caso de quebra de contrato de aluguel antes do prazo determinado, essa lei prevê o pagamento de multa rescisória. Saiba como essa cobrança é calculada!

Qual o prazo do contrato de aluguel?

Existem dois tipos de contrato para locação de imóveis: o contrato por prazo determinado e o contrato por prazo indeterminado. Saiba o que muda no prazo de cada um deles e como proceder em caso de quebra de contrato de aluguel.

Contrato por prazo determinado

Como o próprio nome já diz, o contrato de aluguel por prazo determinado é aquele que tem uma duração estipulada na minuta contratual. Esse tipo de contrato dá ao inquilino o direito de permanecer no imóvel até a data estipulada no contrato.

O prazo de locação é livre para ser negociado entre locador e locatário, com ou sem intermédio de uma imobiliária. Normalmente, o mercado imobiliário trabalha com o aluguel de 30 meses, já que a Lei do Inquilinato oferece algumas garantias ao proprietário quando há este prazo mínimo. Muitos contratos possuem, porém, uma cláusula que regula a possibilidade de rescisão antecipada a partir de 12 meses, com aviso prévio de 30 dias, e, neste caso, sem cobrança de multa.

A rescisão antecipada do contrato de aluguel por prazo determinado (de no mínimo 30 meses) pode acontecer antes da data se:

• locador e locatário estiverem de acordo;
• em caso de descumprimento contratual ou infração legal de qualquer cláusula do contrato;
• quando o inquilino deixa de pagar o aluguel (link #Pauta 37) ou outros encargos, como cota condominial, no prazo e valor acordados;
• quando há necessidade de realizar obras urgentes e estruturais no imóvel que impeçam o locatário de permanecer na casa ou apartamento. Caso o inquilino possa permanecer no imóvel durante o reparo, mas se negue a dar consentimento à obra, o contrato também pode ser quebrado;
• para uso próprio do proprietário ou para familiares que não disponham de imóvel próprio.

Contrato por prazo indeterminado

De acordo com a Lei do Inquilinato, quando termina um contrato por prazo determinado de 30 meses, que costuma ser o padrão, ele se transforma automaticamente em um contrato por prazo indeterminado. Mas isso só acontece se o inquilino permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem a oposição do locador.

Ainda que pareça mais prático seguir o seu aluguel com um contrato por prazo indeterminado, esse tipo de documento não oferece tanta segurança jurídica para as partes como o contrato por prazo determinado.

Isso porque no caso de contratos por prazo indeterminado, o locador e o locatário têm a possibilidade de pedir ou entregar o imóvel a qualquer tempo com um aviso prévio de apenas 30 dias. Isso faz com que o formato não seja tão seguro para ambas as partes, já que não há garantia de permanência. 

Por isso, os especialistas em direito imobiliário e direito do consumidor recomendam que os contratos de aluguel sejam renovados quando passarem do prazo de 30 meses. Dessa maneira, você garante seus direitos, conforme a Lei do Inquilinato.

Para solicitar a rescisão antecipada do contrato de aluguel por prazo determinado ou indeterminado, o primeiro passo é realizar a comunicação formal à imobiliária ou ao locador, caso o contrato tenha sido firmado diretamente com o proprietário.

Hoje em dia, muitas imobiliárias já utilizam a tecnologia a seu favor e possuem plataformas digitais para o inquilino pedir a rescisão do contrato de aluguel. Se não for o seu caso, envie a sua solicitação de rescisão contratual por email ou por qualquer outro canal de comunicação que seja oficial da imobiliária ou do locador.

Especifique com objetividade qual a data que você pretende desocupar o imóvel, para que possa ser calculada a multa por rescisão antecipada do contrato de aluguel (se aplicável) e agendada a vistoria de saída.

Calcule a multa por quebra de contrato de aluguel

A Lei do Inquilinato realmente prevê o pagamento de multa por parte do locatário que decidir rescindir o contrato de aluguel antes do final do prazo determinado. Porém, é importante saber que a mesma lei embasa essa cobrança de maneira proporcional.

O intuito é não permitir cobranças de multas abusivas, mas proteger o locador em caso de rescisão contratual antes do previsto. Portanto, se o inquilino for cobrado integralmente por uma multa que deve ter um cálculo proporcional, cabe buscar seus direitos na justiça para contestar o valor.

Justamente para ter seu direito exercido, é importante que você saiba como calcular a multa por rescisão antecipada. Vale reforçar que essa cobrança só é válida em caso de contratos por prazo determinado.

Vamos dar um exemplo prático para você compreender melhor como funciona o cálculo proporcional. Digamos que o seu contrato de aluguel tem duração de 30 meses, o valor do aluguel mensal ficou estipulado em R$1.000,00 e a multa por rescisão é de 3 vezes o valor do aluguel (R$1.000,00 x 3 = R$3.000,00).

Depois de 13 meses, você resolveu devolver o imóvel e se mudar para outro lugar. Ainda faltavam 17 meses para terminar o contrato, certo? Então, a conta a ser feita é:

R$3.000,00 (valor total da multa) dividido por 30 meses (prazo do contrato) = R$100,00 x 17 meses (o tempo que faltava para terminar o contrato) = R$1.700,00. Esse é o valor proporcional da multa pela rescisão do contrato de aluguel antecipada e não os R$3.000,00 previstos inicialmente, entendeu?

Na Yuca, entendemos a importância do aluguel sem burocracias e seguro, para que tanto o locador como o inquilino tenham uma ótima experiência. Conheça mais sobre nosso serviço de moradia e venha morar com as melhores vantagens!