Você já ouviu falar sobre a Lei do Inquilinato? Se você mora de aluguel ou possui um imóvel em área urbana que está sob locação, é importante entender do que se trata. É esta lei que determina quais são os direitos e deveres do proprietário e do inquilino.

Lei do Inquilinato: o que é e como funciona

Criada em 1991, a Lei Federal de número 8.245, mais conhecida como Lei do Inquilinato, estabelece as normas regulatórias que dizem respeito à locação de imóveis urbanos no Brasil. Se você está prestes a fechar um contrato de aluguel, vale a pena se inteirar sobre ela para evitar dores de cabeça no futuro. 

A Lei do Inquilinato foi alterada em 2009 e 2016 e, a partir dessas últimas alterações, ficou estabelecido, de maneira mais clara, tanto as obrigações do inquilino e seus direitos, quanto as do proprietário, resguardando as duas partes. A lei abrange diversos aspectos, entre eles despejo, desocupação, garantias (fiança, caução) e quebra de contrato. 

Preferência na compra do imóvel

Imagine a situação: você efetuou o aluguel de uma casa ou de um apartamento, está morando nele e o proprietário decide colocá-lo para venda. Você tem preferência para a compra do imóvel, o que significa que o proprietário deve oferecê-lo primeiro para você, sendo esse um direito garantido pela Lei do Inquilinato. 

O proprietário deve fazer a oferta ao inquilino de acordo com as condições que disponibilizará para venda no mercado (mesmo preço, condições de pagamento, prazos e afins). O  locatário tem até 30 dias para analisar a proposta e dar sua resposta. Caso não expresse nenhum interesse durante os 30 dias, o imóvel pode ser vendido para qualquer pessoa. 

A comunicação de interesse de venda pode ser feita judicialmente ou extrajudicial, mas é importante para o proprietário ter um documento que comprove que o aviso foi realizado. É possível fazer, por exemplo, uma carta de notificação que deve ser assinada pelo inquilino, para comprovar o seu recebimento. 

Imóvel em boas condições

Quando o inquilino pega as chaves, é obrigação do proprietário entregar o imóvel em boas condições. Ele deve garantir que as instalações estão adequadas e cuidar de problemas, como infiltrações, umidades e estrutura. Caso contrário, o inquilino tem o direito de quebra de contrato sem ter que pagar multa. 

Para garantir que o imóvel está em condições de ser habitável e com a manutenção em dia, é feita uma vistoria, antes da assinatura do contrato, na qual as instalações da propriedade são analisadas. A partir disso, um laudo de vistoria é gerado, apontando todos os itens que foram verificados. 

Antes de fechar qualquer contrato de locação, leia o laudo de vistoria cuidadosamente e fique atento aos detalhes. É importante prestar atenção, por exemplo, ao estado de conservação da pintura, pisos e revestimentos, no funcionamento da estrutura hidráulica e das instalações elétricas. 

Prazo de permanência 

O inquilino tem o direito garantido por lei de permanecer no imóvel durante o tempo estabelecido no contrato. Dessa forma, ele tem a tranquilidade de que não terá que se mudar de maneira inesperada e a segurança de ter seu lar protegido por lei.

Entretanto, há casos em que está prevista a possibilidade da rescisão antecipada do contrato, como, por exemplo, em caso de desrespeito das normas estabelecidas no contrato ou por infrações à legislação do Brasil. 

Quebra de contrato

Existem situações em que a quebra de contrato é permitida por lei. Por exemplo, não pagar o aluguel em dia, infringir cláusulas contratuais em relação ao uso do imóvel, e necessidade comprovada do uso pelo proprietário para moradia própria e/ou de um familiar. 

Por sua vez, o inquilino tem o direito de rescindir o contrato no período que quiser, desde que comunicado ao proprietário com 30 dias de antecedência. Se o contrato tiver um prazo determinado, é necessário pagar uma multa proporcional ao tempo restante de vigência deste. 

Reparos e ajustes no imóvel

Caso surja a necessidade de fazer reparos no imóvel para garantir as condições de habitação, como manutenções no telhado, o inquilino pode fazê-las sem solicitar a permissão prévia do proprietário.

Entretanto, nos casos que são denominados como benfeitorias úteis, em que as reformas não são imprescindíveis, como instalação de grades protetoras, é necessário solicitar a autorização prévia do proprietário do imóvel. 

Ressarcimento de reformas

No caso de benfeitorias necessárias, em que as reformas são essenciais para a habitação do imóvel, o ressarcimento dessas é previsto pela Lei do Inquilinato. Já as indenizações das demais não são obrigatórias por lei, mas é possível fazer um acordo com o proprietário ou com a imobiliária. 

Sublocação do imóvel

A sublocação do imóvel só é permitida se o proprietário do imóvel estiver de acordo com isso. A autorização pode estar prevista já no contrato de locação ou ser realizada posteriormente através de um documento formalmente registrado. 

Feito isso, se o imóvel for sublocado, o sublocatário terá as mesmas obrigações que o inquilino original, incluindo o pagamento do aluguel em dia. 

Vale mais o Contrato de Aluguel ou a Lei do Inquilinato?

O contrato de aluguel não vale mais do que a Lei do Inquilinato se ele permite condições inferiores ao que é previsto por lei. Por exemplo, no caso da Lei do Silêncio, em que é proibido música em volume alto depois das 22h, mesmo se o contrato permitir o som depois desse horário, isso não pode ser feito. 

Entretanto, é sempre necessário analisar cada situação. No caso do IPTU, é previsto por lei que o pagamento deste se torne obrigação do inquilino, mas se for criada uma cláusula no contrato em que o proprietário se responsabiliza por essa taxa, então ele deverá cumprir como estabelecido. Porém, o contrato deve ser sempre respaldado pela Lei do Inquilinato, não sendo possível infringi-la.