Retrofit, compra na planta e incorporação são mais rentáveis do que a locação?

Relatório da RExperts em parceria com a Yuca faz um estudo de caso e compara as quatro modalidades de investimento mais em alta no mercado imobiliário atualmente.

As opções de investimento no mercado imobiliário vão muito além da compra de uma imóvel para locação.. No último post, falamos sobre as diferenças de rentabilidade na locação de curta e média duração com base nas descobertas do mais recente relatório da RExperts feito em parceria com a Yuca. Hoje, vamos continuar essa análise, falando sobre retrofit para locação, compra de apartamento na planta para revenda e incorporação imobiliária – qual a melhor opção para quem busca boas taxas de retorno?

Retrofit

O retrofit é uma técnica de revitalização de construções antigas que, diferente de outros tipos de obras, prioriza a conservação das características originais do projeto. Por se tratarem de imóveis deteriorados pela ação do tempo, a estratégia para este tipo de investimento consiste em adquiri-lo com um bom desconto, em torno de 40% sobre o preço do anúncio. 

Vamos considerar um apartamento de 30 m2, anunciado por R$ 590.000 e localizado em Pinheiros, São Paulo. Com o abatimento, o valor da aquisição fica em R$ 354.000, mas é preciso considerar o gasto em manutenção, melhorias e mobiliário, em torno de R$ 90.000 (ou R$ 3.000 por m2). 

Com esses parâmetros, o yield seria de 5,7% ao ano, podendo chegar a 7,2% no melhor cenário. Na comparação com a locação, o retorno é semelhante, e o risco acaba sendo menor caso sejam aplicados contratos mais duradouros.

Compra de apartamento na planta

Outra estratégia de investimento é a compra de um apartamento na planta para ser revendido após a entrega das chaves. Aqui, novamente, o investimento só vale a pena pela lógica do desconto: um imóvel ainda não construído deve sair mais em conta do que um pronto.Vamos considerar um abatimento entre 15% e 25% sobre o total de R$ 590.000 do nosso exemplo, chegando-se a um valor de aquisição de R$ 472.000. 

Os passos seguintes seriam:

  • Pagar 10% de sinal para a incorporadora e assumir as parcelas mensais para custeio da obra (24 meses, em média), reajustadas pelo índice de preços da construção (INCC), em torno de 0,9% ao mês. 
  • Arcar com o financiamento bancário para quitar até 80% do valor total, ao longo de 30 anos, com taxa de juros em torno de 9%+TR, antes da conclusão da obra. 
  • Considerar ITBI (3%), escrituras (0,88%), certidões (R$ 200) e honorários advocatícios (R$ 2.000). 

Vale lembrar que essa modalidade depende também do proprietário arcar com os custos de manutenção do imóvel até que apareça um novo comprador, acrescentando despesas com condomínio, IPTU, luz, água e limpeza, por três a nove meses. No nosso exemplo, a estimativa é de R$ 1.693 mensais. 

Com tantos gastos previstos, a análise desses números mostra que, se o valor do desconto não chegar a 18%, o investimento será um tiro na água: a chance de perder é maior do que a de obter retorno.

Incorporação imobiliária

Há mais uma alternativa de investimento imobiliário trazida pelo relatório, a de participar de uma incorporação residencial. A primeira coisa que o investidor precisa saber é do alto risco dessa modalidade. O terreno é pago à vista ou parcelado e depois disso passam-se vários meses, ou até anos, para a elaboração do projeto, aprovação e licenciamento junto à prefeitura. Infelizmente, não há nenhuma garantia de que as autorizações necessárias serão concedidas e o empreendimento sairá como planejado. Na fase de obras, o custo depende de variáveis difíceis de antever e o pagamento virá lentamente, pelas parcelas mensais assumidas pelos interessados.

No exemplo de Pinheiros, o terreno ocupado pelo edifício é de 1.865 m2. Calculando R$ 9.000 como preço do metro quadrado, mais ITBI e trâmites da aquisição, chegamos a R$ 17,6 milhões como valor do desembolso inicial. Como a legislação permite construir no local duas vezes a área do terreno, seria possível produzir 74 unidades de 30 m2. Mas, antes de se chegar ao retorno, há mais algumas despesas no cronograma, incluindo marketing (3%), imposto sobre lucro presumido (6,73%) e corretagem (5%).

Ainda que a incorporação seja feita sem nenhum tipo de crédito bancário, apenas com recursos próprios, a exposição é bastante alta. Se o Valor Geral de Vendas for de R$ 44.014.000, mas os gastos chegarem R$ 6.483.262 e a compra do terreno e construção do empreendimento consumirem mais R$ 26.094.115, o lucro será de R$ R$ 11.436.623, após quatro anos. O retorno, de 16% ao ano, só virá se tudo confluir favoravelmente.

Qual a melhor taxa de retorno?

Com base nas análises do relatório da RExperts em parceria com a Yuca, nem retrofit nem compra na planta e nem incorporação oferecem o mesmo nível de segurança e rentabilidade que a locação de longo prazo pode proporcionar ao investidor. 

Mesmo na comparação com o short stay, cujas taxas de retorno podem parecer mais atraentes, a permanência prolongada é mais interessante por ser mais resiliente, inclusive a oscilações do cenário econômico, e menos suscetível a vacância e despesas recorrentes. 

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