As opções de investimento no mercado imobiliário vão muito além da compra de uma imóvel para locação.. No último post, falamos sobre as diferenças de rentabilidade na locação de curta e média duração com base nas descobertas do mais recente relatório da RExperts feito em parceria com a Yuca. Hoje, vamos continuar essa análise, falando sobre retrofit para locação, compra de apartamento na planta para revenda e incorporação imobiliária – qual a melhor opção para quem busca boas taxas de retorno?

Retrofit

O retrofit é uma técnica de revitalização de construções antigas que, diferente de outros tipos de obras, prioriza a conservação das características originais do projeto. Por se tratarem de imóveis deteriorados pela ação do tempo, a estratégia para este tipo de investimento consiste em adquiri-lo com um bom desconto, em torno de 40% sobre o preço do anúncio. 

Vamos considerar um apartamento de 30 m², anunciado por R$ 590.000 e localizado em Pinheiros, São Paulo. Com o abatimento, o valor da aquisição fica em R$ 354.000, mas é preciso considerar o gasto em manutenção, melhorias e mobiliário, em torno de R$ 90.000 (ou R$ 3.000 por m²). 

Com esses parâmetros, o yield seria de 5,7% ao ano, podendo chegar a 7,2% no melhor cenário. Na comparação com a locação, o retorno é semelhante, e o risco acaba sendo menor caso sejam aplicados contratos mais duradouros.

Compra de apartamento na planta

Outra estratégia de investimento é a compra de um apartamento na planta para ser revendido após a entrega das chaves. Aqui, novamente, o investimento só vale a pena pela lógica do desconto: um imóvel ainda não construído deve sair mais em conta do que um pronto.Vamos considerar um abatimento entre 15% e 25% sobre o total de R$ 590.000 do nosso exemplo, chegando-se a um valor de aquisição de R$ 472.000. 

Os passos seguintes seriam:

• Pagar 10% de sinal para a incorporadora e assumir as parcelas mensais para custeio da obra (24 meses, em média), reajustadas pelo índice de preços da construção (INCC), em torno de 0,9% ao mês. 
• Arcar com o financiamento bancário para quitar até 80% do valor total, ao longo de 30 anos, com taxa de juros em torno de 9%+TR, antes da conclusão da obra. 
• Considerar ITBI (3%), escrituras (0,88%), certidões (R$ 200) e honorários advocatícios (R$ 2.000). 

Vale lembrar que essa modalidade depende também do proprietário arcar com os custos de manutenção do imóvel até que apareça um novo comprador, acrescentando despesas com condomínio, IPTU, luz, água e limpeza, por três a nove meses. No nosso exemplo, a estimativa é de R$ 1.693 mensais. 

Com tantos gastos previstos, a análise desses números mostra que, se o valor do desconto não chegar a 18%, o investimento será um tiro na água: a chance de perder é maior do que a de obter retorno.

Incorporação imobiliária

Há mais uma alternativa de investimento imobiliário trazida pelo relatório, a de participar de uma incorporação residencial. A primeira coisa que o investidor precisa saber é do alto risco dessa modalidade. O terreno é pago à vista ou parcelado e depois disso passam-se vários meses, ou até anos, para a elaboração do projeto, aprovação e licenciamento junto à prefeitura. Infelizmente, não há nenhuma garantia de que as autorizações necessárias serão concedidas e o empreendimento sairá como planejado. Na fase de obras, o custo depende de variáveis difíceis de antever e o pagamento virá lentamente, pelas parcelas mensais assumidas pelos interessados.

No exemplo de Pinheiros, o terreno ocupado pelo edifício é de 1.865 m². Calculando R$ 9.000 como preço do metro quadrado, mais ITBI e trâmites da aquisição, chegamos a R$ 17,6 milhões como valor do desembolso inicial. Como a legislação permite construir no local duas vezes a área do terreno, seria possível produzir 74 unidades de 30 m². Mas, antes de se chegar ao retorno, há mais algumas despesas no cronograma, incluindo marketing (3%), imposto sobre lucro presumido (6,73%) e corretagem (5%).

Ainda que a incorporação seja feita sem nenhum tipo de crédito bancário, apenas com recursos próprios, a exposição é bastante alta. Se o Valor Geral de Vendas for de R$ 44.014.000, mas os gastos chegarem R$ 6.483.262 e a compra do terreno e construção do empreendimento consumirem mais R$ 26.094.115, o lucro será de R$ R$ 11.436.623, após quatro anos. O retorno, de 16% ao ano, só virá se tudo confluir favoravelmente.

Qual a melhor taxa de retorno?

Com base nas análises do relatório da RExperts em parceria com a Yuca, nem retrofit nem compra na planta e nem incorporação oferecem o mesmo nível de segurança e rentabilidade que a locação de longo prazo pode proporcionar ao investidor. 

Mesmo na comparação com o short stay, cujas taxas de retorno podem parecer mais atraentes, a permanência prolongada é mais interessante por ser mais resiliente, inclusive a oscilações do cenário econômico, e menos suscetível a vacância e despesas recorrentes. 

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