Alta no cancelamento de compras de unidades faz locação mais atraente para incorporadoras

Dados da Abrainc, a Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias, mostram que o número de pedidos de cancelamento de compra de apartamentos na planta aumentou 33% no primeiro trimestre deste ano em relação ao mesmo período de 2021, passando de 720 para 1.061. Os distratos, como são chamados, causaram estragos ao setor em 2015 e agora voltam a assombrar balanços e cronogramas de lançamento.

São três sílabas e uma longa cadeia de problemas. O distrato, palavra que significa a desistência da compra do imóvel na planta depois de o contrato já ter sido assinado entre a incorporadora e o cliente final, é um dos maiores problemas enfrentados pelo mercado imobiliário brasileiro. Depois dos estragos causados em 2015, o fantasma volta a assombrar os balanços e cronogramas de lançamentos das empresas do setor neste 2022.

Dados divulgados pela Abrainc, a Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias, mostram que o número de pedidos de cancelamento de contrato aumentou 33% no primeiro trimestre deste ano em relação ao mesmo período de 2021, passando de 720 para 1.061. Em 2015, segundo a agência de risco Fitch, de cada 100 apartamentos na planta comprados no País, 41 foram devolvidos. Em 2016, o volume chegou a 62%, situação que levou à falência de incorporadoras até então bem estabelecidas. Como resposta para tentar conter a onda de rescisões, veio a Lei 13.786, que em 2018 definiu que o comprador arrependido receberá apenas 75% do total pago, descontadas as taxas. O resultado foi imediato e nos anos subsequentes as requisições de distratos foram caindo, caindo – até agora.

Os motivos por trás das desistências

Reportagem da Bloomberg Línea aponta para um cenário de risco real para as incorporadoras, agravado pela safra de novos imóveis chegando ao mercado neste segundo semestre e que talvez não encontre compradores disponíveis. Isso porque a compra de um imóvel na planta requer dois tipos de pagamentos: uma entrada, concedida à incorporadora, e o pagamento do restante do imóvel, realizado por financiamento bancário e cuja contratação depende da aprovação por parte do banco e da capacidade do interessado em arcar com as parcelas por um longo período, como 120 meses.

O reajuste do valor das parcelas mensais pagas à incorporadora tem como base o Índice Nacional da Construção Civil (INCC), que acumula alta de 8,56% de janeiro a setembro deste ano. Já o crédito bancário é diretamente influenciado pela taxa básica de juros, a Selic. É ela que baliza as taxas aplicadas aos financiamentos imobiliários. Em agosto, a Selic subiu para 13,75%, na 12a alta consecutiva. Considerando que a taxa estava em meros 2% em maio do ano passado, o aumento foi de espantosos 600% em 16 meses. O salto fez com que os juros médios praticados pelos cinco maiores bancos (Caixa, Bradesco, Itaú, Banco do Brasil e Santander) passassem de 7% para 9,5% ao ano. Embora abaixo da Selic, a diferença já impacta significativamente o valor das parcelas contratadas.

Boa parte dos contratos questionados atualmente foram fechados antes da pandemia. Não bastasse a mudança brusca de cenário, a pressão da inflação e a insegurança econômica também vêm pesando a favor da desistência. 

Locação: uma saída rentável e segura para as incorporadoras 

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