Como medir a rentabilidade de um imóvel para locação?

Imóveis e investimentos rendem assunto em qualquer lugar, do churrasco em família ao cafezinho com os colegas de empresa. Mas, para falarmos com propriedade a respeito da rentabilidade que um imóvel para locação pode oferecer, precisamos fazer algumas contas.  O primeiro ponto a considerar é que a rentabilidade de um imóvel engloba muito mais do […]

Imóveis e investimentos rendem assunto em qualquer lugar, do churrasco em família ao cafezinho com os colegas de empresa. Mas, para falarmos com propriedade a respeito da rentabilidade que um imóvel para locação pode oferecer, precisamos fazer algumas contas. 

O primeiro ponto a considerar é que a rentabilidade de um imóvel engloba muito mais do que a soma dos pagamentos feitos pelo locatário. Aqui vamos detalhar alguns dos parâmetros envolvidos e assim ajudar você a escolher a melhor alternativa.

Cap rate e rental yield

Você já ouviu falar em cap rate ou rental yield? Esses termos em inglês podem parecer complicados, mas nada mais são do que uma forma de medir a lucratividade de um imóvel ao longo do tempo. Para ficar mais claro, vamos considerar um apartamento avaliado em R$ 480 mil e que foi alugado por R$ 4.000 mensais. Depois de um ano, ele terá gerado R$ 48.000 de locação. Dividindo esse número pelo valor total do imóvel, chegamos no cap rate, ou rental yeld. No nosso exemplo, o resultado é 0,1, ou 10%. 

A Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (FIPE) e o portal de anúncios de imóveis ZAP aplicam essa lógica para verificar a rentabilidade dos imóveis de um bairro ou mesmo de uma cidade inteira. Para isso, utilizam os valores pedidos nos  anúncios de locação e calculam o rendimento potencial ao longo de um ano. Em seguida, ajustam esse número para que se torne proporcional à metragem dos imóveis, obtendo assim o retorno por metro quadrado. Depois, fazem o mesmo raciocínio com os valores de venda dos imóveis, mais uma vez adaptando à metragem. Com esses dois números em mãos, eles conseguem chegar a um cap rate ou rental yield por metro quadrado de uma região. Esse índice pode ser atualizado mensalmente para refletir o sobe e desce do mercado nacional, regional ou local. 


Veja também:

O que o número de locatários e proprietários diz sobre a economia de um país?

Morar de aluguel é a tendência do momento no Brasil?

Outras aplicações financeiras

E por que esse índice é valioso? Pois ele pode ser facilmente comparado com o retorno de outras aplicações financeiras e indicadores. A FIPE e o ZAP, por exemplo, verificam os ganhos acumulados a partir da taxa básica de juros, a Selic, descontada a inflação. Para isso utilizam o IPCA, a inflação oficial do governo, calculada mensalmente pelo IBGE. Dessa forma, conseguem chegar na rentabilidade real (acima da inflação) de uma aplicação indexada na Selic, como um CDB. Aí é só comparar com as taxas de locação obtidas no mesmo período.

Outra forma de avaliar é pela comparação com títulos do tesouro nacional que tenham vencimento em vinte anos, que é mais ou menos a vida útil de um imóvel. Nesse caso, basta ver qual a remuneração oferecida acima da inflação (novamente medida pelo IPCA) e entender o que vale mais a pena no longo prazo. Aproveite e conheça as soluções da Yuca para proprietários.

Quer ficar por dentro das principais conclusões desses comparativos?

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