Para adensar sem perder a paisagem residencial,
mercado aposta nos condomínios horizontais

No Jardim América e Jardim Europa, o aglomerado de casas de alto padrão pode ser explicado pela restrição para novos edifícios. Para equacionar essa questão e adensar esses bairros, condomínios horizontais começaram a emergir em terrenos antes ocupados por apenas uma família. Já Vila Madalena e Vila Mariana, onde antes também predominavam casas, vivem intenso processo de verticalização.

Nas ruas sinuosas dos bairros planejados de Jardim América e Jardim Europa, o aglomerado de casas de alto padrão pode ser explicado pela restrição para levantamento de edifícios. Para equacionar essa questão sem deixar de tentar adensar esses locais, condomínios horizontais começaram a emergir nos terrenos antes ocupados por apenas uma família, especialmente no trecho mais próximo à Marginal Pinheiros e dos clubes Pinheiros e Hebraica.

O alto preço do IPTU combinado a amplas metragens e restrições de uso, já que funções comerciais só são liberadas em casos específicos, têm levado proprietários a buscar desenvolvedores residenciais desse segmento. Entre as premissas, estão a necessidade de garantir a privacidade dos futuros moradores, em que pese a proximidade entre as casas, valendo-se de um bom projeto arquitetônico e paisagístico, assim como não desconfigurar a paisagem residencial. Isso explica por que esses condomínios assemelham-se a uma casa grande quando vistos do lado de fora. 

Esse mesmo movimento tem se repetido em outros pontos da cidade historicamente redutos residenciais horizontais. Notadamente Alto de Pinheiros e Morumbi seguem o mesmo caminho, mantendo as restrições de uso enquanto buscam inovar nas tipologias, com lançamentos de condomínios em suas vias mais movimentadas.

Vila Madalena

Nem todos os bairros da cidade mantiveram traços de sua paisagem originalmente residencial. O maior exemplo é a Vila Madalena, onde a possibilidade de construir arranha-céus fez com que poucos condomínios horizontais surgissem por ali. Com isso, o bairro mais boêmio da cidade e suas ruas repletas de casinhas foram se consolidando como um dos principais circuitos de casas noturnas e bares de grande porte da cidade. Com eles, vieram ainda edifícios residenciais e corporativos prontos a agradar os mais diferentes perfis. Lojas de grife e restaurantes estrelados surgiram no lugar dos endereços alternativos, colocando a região entre os destinos “mainstream” da cidade. Estúdios de design, empresas da economia criativa e a atmosfera de despojamento ainda marcam presença, tornando o local atraente tanto para morar quanto para trabalhar.

Os preços do metro quadrado acompanharam a movimentação, levando a uma multiplicação de lançamentos sem precedentes. O trecho mais próximo à estação Vila Madalena do metrô tornou-se um amplo canteiro de obras, onde é possível encontrar de apartamentos de três suítes a studios, além de conjuntos comerciais.

A diversidade faz com que a oferta de unidades para locação seja uma das mais bem-sucedidas da cidade. Em parceria com a Idea!Zarvos, a Yuca vem comprovando a alta demanda, alugando apartamentos de 20 m2 a 150 m2.

Vila Leopoldina

Outro bairro em que a verticalização transformou a paisagem horizontal foi a Vila Leopoldina, onde até vinte anos atrás predominavam galpões industriais. Embora ainda façam parte do bairro, essas estruturas ganham cada vez mais novas funções, tornando-se sedes de estúdios e produtoras, além de centros de inovação e tecnologia. O complexo Spark, que pertence à Altre, plataforma de investimentos imobiliários da Votorantim, já reúne centro cultural e de entretenimento chamado Arca, unidade de coworkings e laboratórios de inovação chamado State e a filial do Nubank recém-inaugurada.

A possível migração do maior entreposto da América Latina, o Ceagesp, para fora do município de São Paulo deve abrir espaço para consolidar uma nova fase de transformação dessa região, estratégica por estar situada entre as marginais Tietê e Pinheiros, com fácil acesso às principais rodovias que servem a capital sentido interior do estado. 

Outro fator que pode alavancar a transformação é o Projeto de Intervenção Urbana (PIU) Vila Leopoldina, em tramitação na Câmara Municipal. Pela proposta, comunidades que hoje estão alojadas sem infraestrutura nas imediações da Marginal Pinheiros poderão ser instaladas em terrenos municipais onde serão construídas moradias dignas. As benfeitorias preveem aumento do potencial construtivo, incentivando a verticalização que já é latente em ruas como a Carlos Weber, concorrida tanto pela oferta residencial de médio e alto padrão quanto de serviços. 

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